Pris en application de l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989, ce décret concernant 38 agglomérations de plus de 250 000 habitants, encadre l’évolution des loyers des relocations conclues entre le 1er août 2012 et le 31 juillet 2013 et des renouvellements de baux entre les mêmes dates. Ne sont concernées que les locations soumises aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, c’est-à-dire louées nues, à usage de résidence principale du locataire ou à usage mixte (habitation principale et professionnel).

 

PRINCIPE : BLOCAGE DES LOYERS

Relocation : le loyer du logement reloué ne peut excéder le dernier loyer appliqué au locataire précédent, révisé dans les limites de la variation de l’IRL.

Renouvellement : le loyer est réévalué selon la clause de révision prévue au contrat ou introduite lors de son renouvellement, dans les limites de la variation de l’IRL.

Dérogations : loyers manifestement sous-évalués et travaux réalisés par le bailleur

 

1 – RELOCATION

– le bailleur a réalisé des travaux d’amélioration sur les parties privatives ou communes depuis la conclusion du dernier contrat : la hausse du loyer annuel peut être au plus égale à 15 % du coût réel des travaux TTC.

– le loyer est manifestement sous-évalué : la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la plus élevée des deux limites suivantes :

– la moitié de la différence entre le montant moyen d’un loyer représentatif des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables déterminé selon les modalités de l’article 19 de la loi du 6 juillet 1989 et le dernier loyer appliqué au précédent locataire ;

– une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux TTC lorsque la bailleur a réalisé depuis la fin du dernier contrat de location des travaux d’amélioration sur les parties privatives ou communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer.

 

2 – RENOUVELLEMENT

Si le loyer est manifestement sous-évalué, le bailleur peut le réévaluer sans que la hausse n’excède la plus élevée des deux limites suivantes :

– la moitié de la différence entre le loyer fixé selon les dispositions de l’article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989 et le loyer appliqué avant le renouvellement, révisé dans la limite de la variation de l’IRL ;

– une majoration égale à 15 % du coût réel des travaux TTC, en cas de travaux d’amélioration sur les parties privatives ou communes réalisés par le bailleur depuis le dernier renouvellement, pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

 

Pour l’application des dérogations liées aux travaux, le coût de ceux réalisés sur les parties communes est déterminé en fonction des millièmes correspondant au logement en cause.

 

Le décret précise que la commission départementale de conciliation, prévue à l’article 20 de la loi du 6 juillet 1989, est compétente pour connaître des différends liés à son application. Elle peut être saisie par les bailleurs ou par les locataires, sachant qu’à défaut de conciliation entre les parties, elle rend un avis qui peut être transmis au juge saisi par l’une ou l’autre des parties.

 

En cas de renouvellement de bail, l’article 17 c) ici applicable dispose que la commission doit être saisie par la partie la plus diligente deux mois avant le terme du bail à renouveler, à défaut de quoi le contrat est reconduit aux conditions de loyer antérieures éventuellement révisé de la variation de l’IRL. En revanche, pour les relocations, les textes sont muets sur les délais de saisine de cette commission. De ce fait elle semble ici n’être encadrée dans aucun délai.

 

Le décret n° 2012-894 du 20 juillet 2012 d’encadrement des loyers des logements situés dans 38 agglomérations métropolitaines et ultramarines est paru au Journal officiel du 21 juillet 2012.

Source : FNAIM