Après trois années difficiles qui ont vu les riches français et étrangers partir vers des cieux fiscalement moins orageux, le marché hexagonal de l’immobilier de luxe repart à la hausse. Les raisons de cette embellie ? Elles sont conjoncturelles, comme la parité euro-dollar, la baisse des taux d’intérêt ou encore le niveau relativement bas des prix à Paris. Des raisons plus structurelles, tenant à l’attrait culturel, historique et sentimental de la France et de sa capitale, viennent s’y ajouter. Se dessine aussi le portrait d’une élite mondialisée qui n’hésite pas à acheter et à vendre des biens d’exception sur plusieurs continents au gré des occasions et des tendances.

Avec le marché de l’art, l’immobilier de luxe est devenu la valeur sûre des placements à l’international. Rendus prudents par la crise de 2008, les riches et les super-riches se sont détourné des marchés financiers pour investir massivement dans des actifs tangibles. C’est dans ce contexte porteur que la France signe son retour sur le marché de l’immobilier de luxe. L’Hexagone a en effet suivi un parcours original sur le marché des biens de prestige par rapport à ses concurrents que sont le Royaume-Uni, l’Espagne, le Portugal, la Suisse, l’Italie ou les USA. “À partir de fin 2011 et jusqu’à la fin de l’année 2014, les investisseurs étrangers se sont en effet détournés de la France, analyse Thibault de Saint-Vincent, président de Barnes International. Ils ont considéré que la fiscalité était trop incertaine et trop lourde.” Quant aux investisseurs français, les mêmes raisons les ont poussés à investir dans des contrées exotiques et à bouder leur pays.

Aujourd’hui, selon une étude publiée par le portail d’annonces immobilières haut de gamme Lux-Residence.com en juin dernier, l’optimisme serait pourtant de nouveau de mise : 9 acquéreurs d’un bien immobilier de prestige sur 10 se disent confiants quant à la concrétisation de leur projet dans les 12 prochains mois, et 73 % d’entre eux partagent le sentiment que c’est le bon moment pour acheter un bien immobilier de prestige en France. Outre les acheteurs internationaux, les Français sont eux aussi de retour sur leur propre territoire. Ainsi, 74 % des acheteurs potentiels français sont de nouveau porteurs de projets d’achat de biens de prestige dans l’Hexagone. “Nous voyons revenir sur le marché parisien résidentiel les cadres supérieurs et les professions indépendantes, qui étaient allés habiter en proche banlieue comme Levallois ou Neuilly, explique Laurent Demeure, président de Coldwell Banker France et Monaco. Nous les voyons aussi revenir sur les résidences secondaires de qualité dans des régions où les prix ont baissé ces dernières années, par exemple sur la côte basque.”

Abordable et sûr

Mais que s’est-il donc passé début 2015 pour que la France revienne en grâce auprès de toutes ces personnes visiblement atteintes d’une phobie de la fiscalité ? Les raisons de ce retournement sont nombreuses. “Tous les indicateurs favorables à un retour des étrangers sur le marché de l’immobilier de luxe français sont au vert, se réjouit Laurent Demeure. Nous sommes quasiment à un euro pour un dollar, les taux d’intérêt sont au plus bas, et donc les étrangers ont eux aussi intérêt à s’endetter. De plus, la fiscalité sur les plus-values devient de nouveau attractive car la France a été condamnée par la Cour de justice européenne (CJCE) et le Conseil d’État pour discrimination, et elle va passer de 50 % à 19 %.” Autre facteur en faveur de la France, les étrangers ont réalisé que la valeur des biens de luxe y avait baissé, alors qu’elle avait augmenté dans le reste du monde. “En 2009, Londres était 20 % plus chère que Paris sur les biens d’exception, alors qu’aujourd’hui, elle est 2,8 fois plus chère, analyse Thibault de Saint-Vincent. En 2009 toujours, New York était 20 % moins chère, et aujourd’hui elle est 1,8 fois plus chère que Paris.”

La France est donc devenue bon marché selon les standards de la communauté mondialisée des riches et des ultra-riches. Elle est de plus un pays structurellement stable, où les autorités politiques sont légitimes, le système de santé excellent, les infrastructures de transport en relativement bon état… “La France est vue comme une sorte de caisse d’épargne, le country risk y est faible, analyse Laurent Demeure. Le processus d’acquisition est certes long, mais sécurisé, et les problèmes sont généralement levés préalablement à l’achat.” Autant de garanties que d’autres pays ne présentent pas. Par exemple en Grèce, faute de cadastre, les contestations des titres de propriété sont fréquentes. En Tunisie, seuls les Tunisiens peuvent être propriétaires, ce qui oblige les acquéreurs à faire usage de prête-noms. “En outre, la France est un marché liquide qui ne dépend pas uniquement du marché intérieur, il y a des acheteurs potentiels à l’étranger et il y aura toujours des acquéreurs pour un bien de prestige, estime Karin Maxwell, directrice de Maxwell-Storrie-Baynes. Mais ce n’est pas non plus un marché spéculatif.”

Le temps des arbitrages

La France n’est pas la seule nation chargée d’histoire à faire l’objet de l’attention des investisseurs étrangers. Certains d’entre eux, en particulier nord-américains ou sud-américains, reviennent sur les terres de leurs ancêtres lorsqu’ils s’installent à Paris, Londres, Rome ou Athènes. Selon Lux-Residence.com, avec sa politique fiscale avantageuse, le Portugal marque des points auprès des futurs acquéreurs de biens immobiliers de luxe, et arrive juste après l’Espagne dans le classement des États les plus attractifs. La France est quant à elle repassée de la 4e à la 3e position, au détriment des États-Unis. Si dans la décision d’investir en France, la rationalité n’est jamais très loin, on trouve fréquemment un élan qui n’est pas sans rappeler le sentiment amoureux. “La France continue de faire rêver pour son art de vivre, sa gastronomie, ses vins, la diversité de ses paysages, son climat, sa culture, son histoire et ses monuments”, analyse Karin Maxwell.

Pour ce qui est des villes étrangères suscitant le plus d’engouement, la capitale du Portugal s’affiche en tête de classement, suivie des incontournables Londres, Barcelone et New York. Et la plupart du temps, les riches et les ultra-riches qui composent la clientèle des agences immobilières haut de gamme possèdent un ou plusieurs biens dans ces capitales mondialisées. Ils n’hésitent pas non plus à changer de pays lorsque le besoin s’en fait sentir. “Ces gens raisonnent à l’échelle de la planète et quand il y a des déséquilibres, ils arbitrent entre les grandes capitales internationales ou des lieux de villégiature comme Aspen, Megève, Gstaad ou Miami, explique Laurent Demeure. Une cinquantaine de lieux sont ainsi devenus incontournables pour cette clientèle fortunée.” Lorsque l’un d’entre eux perd en attractivité, c’est au bénéfice de l’autre. Et lorsqu’une nationalité arrête d’investir, elle est remplacée par une autre. “Les Russes ont déserté le marché français à cause des mesures contre leur pays, alors qu’ils représentaient le gros des acheteurs il y a encore un an. Mais les Anglo-Saxons sont clairement de retour” révèle Thibault de Saint-Vincent.

Paris reste magique

En France, c’est Paris qui bénéficie en premier lieu de cette reprise du marché des biens d’exception. Et c’est bien sûr le centre historique qui tient la corde et s’attire les faveurs des investisseurs internationaux. Le VIe arrondissement et Saint-Germain-des-Prés, avec son passé intellectuel et artistique, fascine. Non loin de là, le Quartier latin avec la Sorbonne, la Montagne Sainte-Geneviève ou le jardin du Luxembourg sont eux aussi prisés. Le VIIe arrondissement et ses hôtels particuliers sont aussi très recherchés. Rive droite, le Faubourg Saint-Honoré, le Marais mais aussi Montmartre sont des lieux de villégiature appréciés. “Les critères qui font entrer un bien dans le monde du luxe sont nombreux : la qualité architecturale, sa valeur historique, les volumes des pièces et la hauteur sous plafond, les éléments de décoration d’origine tel que les boiseries, les cheminées, les parquets, mais aussi la qualité de la rénovation et les prestations, précise Hugues de La Morandière, directeur associé de l’Agence Varenne.

Mais les premiers critères de choix restent bien sûr la vue et l’emplacement.” Et les investisseurs étrangers sont prêts à engager des sommes folles pour se payer une vue de carte postale sur la tour Eiffel, la Seine, Notre-Dame, le Louvre… Même si ce n’est pour en profiter que quelques semaines par an. “Sur 37 ventes réalisées par nos soins depuis le début de l’année auprès d’étrangers, 80 % étaient des pied-à-terre et seulement 20 % étaient liés à une installation”, précise Thibault de Saint-Vincent. D’autant qu’à Paris, les prix de ces biens exceptionnels restent relativement bon marché : entre 15 000 et 25 000 euros du m2, alors qu’à New York ou Londres, des vues équivalentes sur Central Park ou Holland Park commencent à 60 000 euros du m2. Les étrangers sont aussi fascinés par la mixité sociale et la tranquillité de Paris. “Les étrangers sont attirés par cette juxtaposition de quartiers, avec chacun leur esprit distinctif, la possibilité de vivre son quotidien à pied, à l’échelle d’un grand village, explique Hugues de La Morandière. On retrouve cette liberté dans d’autres villes européennes bien sûr, mais Paris bénéficie des éléments distinctifs d’une grande capitale européenne avec ses infrastructures, ses transports, ses centres de décision, tout en restant à échelle humaine.”

Le marché de l’immobilier de luxe, de plus en plus mondialisé, est désormais l’apanage d’une clientèle fortunée et nomade qui n’hésite pas arbitrer entre les différentes destinations. Vendre un bien à Miami pour acheter à Rome, puis revendre à Rome pour acheter à Londres en l’espace de quelques années devient fréquent. Dans ce grand bal des destinations de rêve, Paris et la France continuent de tirer leur épingle du jeu, même si elles subissent parfois la loi d’airain des arbitrages. “Cela fait 21 ans que je travaille dans l’immobilier international pour cette clientèle, ainsi que mon mari en tant assureur, conclut Karin Maxwell. Nous constatons tous deux la nature cyclique de ce marché avec des vagues de clientèle internationale, suivies d’une accalmie, et quelques années plus tard cela recommence.”

Source : Fabien Humbert, Le Nouvel Economiste.